Wynajem mieszkania, a usterki. Kto płaci za naprawy?
Na kanwie problemów z rozliczaniem usterek powstają pierwsze niesnaski właściciela z wynajmującym. Początkowo wzorowa współpraca zostaje wystawiona na próbę właśnie przez usterkę. Usterkę z jakiego powodu? Przyczyn eksploatacyjnych, winy najemcy? Kto za to zapłaci? Poniżej spróbujemy odpowiedzieć na te pytania.
Dobrze napisana umowa najmu to podstawa
Porządkując to zagadnienie należy stwierdzić, że:
-
Strony umowy mogą zawrzeć podział obowiązków w umowie najmu.
-
Jeżeli tego nie zrobią, zastosowanie mają przepisy:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.),
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733 z późn. zm.).
Przyglądając się doświadczeniu wynajmujących, warto nie opierać się jednak na ogólnych przepisach, a samemu możliwie jasno określić podział odpowiedzialności w umowie. Jest to podstawowy dokument, który strony mogą stworzyć wspólnie.
Jak możliwie prosto określić podział, kto za co odpowiada?
-
Opisując podział obowiązków w umowie.
-
Przekazując mieszkanie najemcy, zrobić to w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy.
-
Pamiętaj – podkreśl w umowie, że po jej zakończeniu najemca ma obowiązek doprowadzić lokal do stanu sprzed wynajmu.
Złote zasady w wynajmie
Złote zasady to dość ogólne, ale proste wytyczne, którymi strony mogą się kierować (zawrzeć w umowie), unikając tym samym konieczności zaglądania do rozbudowanych, szczegółowych aktów prawnych. Jak mogą brzmieć złote zasady w wynajmie?
-
Wynajmujący odpowiada za to co w ścianach – najemca za to co na wierzchu.
-
Wynajmujący odpowiada za wszystko, co zepsuło się w mieszkaniu, poza zniszczeniami wynikającymi z winy najemcy.
Dlatego przyjrzyjmy się najczęstszym usterkom i zastanówmy się, kto i dlaczego miałby w konkretnej sytuacji ponosić koszty.
Najczęstsze usterki
Najczęstsze usterki jakie zdarzają się w mieszkaniu:
-
Sprawy związane z wodą i łazienką – usterki te związane są najczęściej ze zwykłą eksploatacją, trudno jest inaczej spuścić wodę czy odkręcać wodę w kranie niż używając do tego przeznaczonych przycisków czy pokręteł. Dlatego, jeżeli któreś z nich ulegnie uszkodzeniu (np. rozreguluje się spłuczka, albo zniszczy się gwint), koszt naprawy powinien ponieść wynajmujący. Jednak jeżeli właściciel dostanie telefon, że zepsuła się bateria w zlewie i okaże się, że kran jest wyrwany, uszkodzony, co zdecydowanie nie przypomina usterki eksploatacyjnej, wówczas kosztami powinien zostać obarczony najemca.
-
Uszkodzone meble – wyposażenie mieszkania często robione jest w opcji budżetowej. Meble, chodź wyglądają dobrze i solidnie, mogą ulec uszkodzeniu. Zwykłe szuflady w kuchni mogą wypaść z rozregulowanych szyn, a słabsze krzesło w końcu “rozjechać” się pod wpływem użytkowaniai. Trudno oczekiwać od najemcy ponoszenia odpowiedzialności za takie zdarzenia. Inaczej sytuacja ta będzie się jednak miała, gdy okażę się, że szuflady są przeładowane przedmiotami, które nie powinny się znajdować w kuchni (np. hantle do ćwiczeń) albo gdy krzesło faktycznie uległo “rozjechaniu”, ale w wyniku skakania po nim. Wówczas odpowiedzialność i kosztym powinnien wziąć na siebie najemca.
-
Awarie AGD/RTV – to również drażliwy temat ze względu na wartość użytkowanego sprzętu. Lodówko-zamrażarka czy pralka to dość popularne przedmioty, w które właściciel wyposaża swoje mieszkanie. Czasem dojdzie do tego telewizor. Tutaj, jeżeli mówimy o właściwym użytkowaniu sprzętu, usterce mogą ulec konkretne podzespoły. Dlatego, jeżeli lodówka po prostu przestała działać, telewizor się wyłączył, a pralka zaczęła głośno pracować, koszty naprawy powinien wziąć na siebie właściciel nieruchomości. Jeżeli jednak okaże się, że najemca nie domykał lodówki, uszkodził jej uszczelkę, w pralce znalazły się monety, uszkadzając w ten sposób np. silnik, a telewizor ma zbity ekran po imprezie, wówczas kosztami powinien zająć się najemca.
Może ubezpieczenie?
Świat cały czas jednak idzie do przodu. Poza umową, przepisami prawnymi, powstają coraz to nowe sposoby rozwiązywania takich problemów jak usterki w wynajmowanym mieszkaniu. Jednym mniej popularnym, ale wartym uwagi rozwiązaniem, może okazać się wykupienie dodatkowego ubezpieczenia z pakietem fachowców. Można go wybrać np. razem z prądem do mieszkania od Fortum: https://www.fortum.pl/dla-domu/prad-i-gaz/fortum-eko. Szereg fachowców odciąży Cię w obowiązkach wynajmującego i naprawi za Ciebie usterki w mieszkaniu. Unikniesz trudnych sytuacji z najemcą i dodatkowo podniesiesz atrakcyjność mieszkania (czemu by nie pochwalić się ubezpieczeniem w ogłoszeniu?).
Mamy nadzieję, że ten artykuł uporządkował naszym czytelnikom temat rozliczania usterek między właścicielem a najemcą. Zachęcamy do określania zasad współpracy w tym temacie w umowie. Udanych wynajmów!
